Hotelimmobilienforum

• Der Nutzen liegt im Wissensaustausch, den Netzwerkmöglichkeiten und einem tieferen Einblick in Trends und Chancen des Schweizer Hotelimmobilienmarkts. Sie erhalten ein umfassendes Branchen-Update und erfahren, wo die relevantesten Investitionen in der Hospitality-Branche getätigt werden
• Vertiefter Einblick in Trends und Chancen des Schweizer Hotelimmobilienmarkts.
• DER Branchentreff für Immobilienentwickler:innen, Investoren & Investorinnen, Betreiber:innen, Generalunternehmen, Banken, Berater:innen & Hoteliers
• Hybridkonzepte, Serviced Apartments, Neue Konzepte aller Standards - Best Practices veranschaulichen Anwendungsbeispiele

​Stichworte zu den Inhalten

• Blick in die Zukunft – Marktentwicklung Hotelimmobilien
• Hospitality-Report – Analyse Vorjahr
• Trends Hotelimmobilien
• Baupreise / Kostentreiber
• Bewertung, Wertsteigerung
• Risiken (Finanzierung, Genehmigungen, etc.)
• Umnutzung
• Hotelkauf und -Verkauf
• Nachfolgeregelungen
• Alternativen zu Hotellerie: Hybride Formen, etc

Zielgruppen

• Immobiliengesellschaften
• Planer & Entwickler
• Bauherren & Generalunternehmen
• Betreibergesellschaften
• Investoren & öff. Stakeholder
• Hotelgruppen & Hoteleigentümer
• Finanzverantwortliche in der Hospitality
• Banken

Die Schweizer Hotellerie erlebt seit 2023/24 eine Phase starker Nachfrage-Erholung und struktureller Verschiebungen. Nachfolgend diskutiere ich, zum Jahresausklang und als Denkanstoos zu unserem bevorstehenden Forum vom 13.1.26, drei zugespitzte Thesen, deren Realisierung unterschiedliche Folgen für Portfolio-, Entwicklungs- und Asset-Management-Strategien hat. Meine Überlegungen stützen sich auf jüngste Statistiken, Branchenanalysen und Erfahrungen aus dem eigenen Beratungsumfeld.

These 1

„Der Schweizer Markt für Hotelimmobilien wird in den kommenden Jahren deutlich an Dynamik gewinnen. Die Mittelklasse-Hotellerie gerät dabei unter Druck, da einerseits mehr Budget-Hotels bzw. Serviced-Apartments entstehen und andererseits bei Voll-Service-Hotels v. a. in die Luxushotellerie investiert wird.“

Die Schweiz verzeichnete im vergangenen Jahr einen Logiernächte-Rekord. Sowohl der robuste Binnentourismus als auch der, trotz des starken Aussenwert des Frankens, wachsende Einreiseverkehr stützen diese Entwicklung. Verbunden mit einem günstigen Zinsumfeld führt dies zu erhöhtem Investoreninteresse an Hospitality-Assets. Ähnlich wie im angrenzenden Ausland wächst besonders der Markt für Serviced-Apartments mit einer überdurchschnittlicher RevPAR- und Belegungsdynamik gegenüber den traditionellen Hotelsegmenten. 

Wir werden aber in den nächsten Jahren nicht ein flächendeckendes „Explodieren“ sehen, sondern ein segmentierter Wachstumsmarkt. An urbanen Verkehrsknoten und in Leisure-Hotspots wachsen Angebot und Investitionsvolumina. Die traditionelle Mittelklasse-Hotellerie wird folglich mit einem erhöhten Preisdruck und einer Nachfrage-Fragmentierung konfrontiert.

Für Investoren bietet die tendenziell bessere Flächenproduktivität von Serviced Apartments einen interessanten Ansatzpunkt, v.a. wenn auch das Longstay-Segment oder sowohl Business- als auch Leisure-Gäste bedient werden können. Durch eine «Premiumisierung» sind im Luxussegment zudem höhere GOP-Margins möglich. Allerdings kann auf mittel- bis langfristige Sicht in den gefragten Quartieren ein struktureller Angebotsüberhang entstehen, der auf die Preise und Auslastungen drückt. 

These 2

„Trotz knappem Bauland ist beim Markt für Hospitality-Immobilien noch längst nicht Ende der Fahnenstange. Aufgrund des anhaltenden Leerstands bei Büroimmobilien und der wachsenden Bautätigkeit bei Mix-Use-Immobilien wächst die Attraktivität für Hotels oder hotelähnliche Nutzungskonzepte.“

In mehreren Schweizer Zentren existiert ein Überangebot an Büroflächen und dementsprechend erhöhte Leerstandsraten. Teilweise sind diese Objekte noch nicht fertig ausgebaut und liegen verkehrsgünstig in Gewerbezonen, die eine Hotelnutzung zulassen. Dies eröffnet einen idealen Handlungsspielraum für die Umnutzungen zu Apartments, Hotel- oder Mixed-Use-Konzepten. Bei länger anhaltendem Leerstand wird für Objekteigentümer Ausweg über eine Hospitality-Nutzung attraktiver, auch wenn sich damit wahrscheinlich die ursprünglich anvisierten Renditen nicht erzielen lässt. Die Umnutzung ist jedoch technisch, regulatorisch und finanziell anspruchsvoll, sodass hier in erster Linie nur Marktchancen für auf solche Konversionen spezialisierte Entwickler bestehen. Neben technischen Hürden beim Brandschutz, der Fassadengestaltung und bei der Haustechnik bestehen auch wirtschaftliche Hemmnisse, wie das Fehlen von Benchmarks und Bewertungsansätzen, was letztlich zu einem erhöhten Due-Diligence-Aufwand führt. Aber mit günstigen Umnutzungskosten im Vergleich zu Neubauten und der deutlich verkürzten Markteintrittsmöglichkeit liegen die Chancen auf der Hand. 

These 3

„Sollte die hierzulande gelebte Einsprache-Kultur weiter so gelebt werden, werfen immer mehr Projektentwickler von Hotels und Resorts die Flinte ins Korn. Baueinsprachen verteuern die Vorhaben erheblich und verzögern die Projekte so lange, bis sie unter Umständen bei Realisation vom Konzept her schon wieder überholt sind.“

Studien zeigen, dass Einsprachen und Rekurse in der Schweiz eine substanzielle Hürde für Bauprojekte darstellen. Für zahlreiche Bauvorhaben werden sie als Hauptursache von Verzögerungen und Kostensteigerungen genannt. Ohne strukturelle Reformen bleiben erhebliche Einsprache-Risiken für die Investoren bestehen. Als Folge werden v. a. kapitalintensive Resort- und Grossprojekte länger verzögert oder schlussendlich gänzlich aufgegeben. Neben dem Kostenrisiko für den Bauherrn entstehen dadurch Bebauungskonzepte, die aus Gästesicht bei der Realisation zum Teil schon veraltet sind und auf der Marko-Ebene volkswirtschaftlich Opportunitäts- und Beschäftigungsverluste für die Gesellschaft. Ob die laufenden politischen Vorstösse zur Anpassung der Rechtslage, der klareren Definition von missbräuchlichen Einsprachen und der Festlegung, wer überhaupt Einsprache erheben darf, Erfolg haben werden, ist noch unklar. In jedem Fall ist eine strukturierte frühe Beteiligung der betroffenen Anspruchsgruppen ratsam und idealerweise mit einem Benefit-Sharing verknüpft.

Mein Appell an Behörden, Gemeinden und Planungsinstanzen lautet daher: Schaffen Sie transparente, zeitlich begrenzte und mediationsgetriebene Verfahren für grosse Hospitality-Projekte. Erleichtern Sie Projektentwicklungen für untergenutzte Büroflächen.

An Investoren und Entwickler geht die Empfehlung zur aktiven Segmentierung des Portfolios und zur systematischen Prüfung von Umnutzungen. Eine frühzeitige Kooperation mit betriebsstarken Operators und die Investition in flexible, modular nutzbare Konzepte, reduziert das Investitionsrisiko deutlich.

Für Betreiber lässt sich unter dem skizzierten Sachverhalt der Aufruf zur kontinuierlichen Erweiterung der Produktlinien platzieren. Dies entweder durch Serviced-Apartments oder Extended-Stay-Konzepte bzw. an den Angebotsrändern mit Budget- oder Luxushäusern. Investitionen in die digitale Distribution sind mittlerweile Standard aber eine strukturierte Weitergabe von Betriebs-Know-How hinkt dem häufig hinterher, aber gerade dies ist wichtig um Skalieren zu können und den Margendruck in der Mittelklasse-Hotellerie abzufedern.

Norbert Hörburger, im Dezember 2025

Norbert Hörburger ist Mitgründer der Hotel Invest und zudem in der Forschung und Lehre an der Hochschule Graubünden tätig. Er erklärt die Hintergründe des Schweizer Hospitality-Immobilienmarktes und News zur zweiten Ausgabe des Hotelimmobilien-Forums Schweiz:

Welches waren die Rückmeldungen der Teilnehmer der ersten Ausgabe? 

Die Teilnehmenden haben sehr geschätzt, dass Top-Fachwissen und Erfahrungsberichte von erfolgreich umgesetzten Projekten in komprimierter Form direkt vermittelt wurde. Der Nachmittag eignete sich sehr gut zum netzwerken mit Entscheidungsträgern der Branche. Besonders gelobt wurde die Atmosphäre an diesem speziellen Durchführungsort bei Wüest Partner, da die Location sonst nicht für Events zur Verfügung steht. 

Hat sich das Format somit bewährt?

Das Vortragsformat hat sich sehr bewährt, da alle Rednerinnen und Redner ihre Message klar auf den Punkt gebracht haben. Dies liess genug Zeit zum Kontakte knüpfen in der Branche und sich Anregungen für die eigenen Projekte und Investitionsvorhaben zu holen.

An wen richtet sich das Hotelimmobilien-Forum Schweiz?

Die Teilnahme am Anlass ist für alle Interessierten offen. Die Themen sind vorwiegend für Investoren, Hotelbetreiber, Projektentwickler, Asset-Manager und Finanzexperten interessant. Der Nutzen liegt im Wissensaustausch, den Netzwerkmöglichkeiten sowie dem tiefen Einblick in Trends und Chancen des Schweizer Hotelimmobilienmarktes.

Wie sieht das Programm aus? Welches sind die Highlights?

Das Programm umfasst Fachvorträge zu Marktanalysen des Schweizer Hotelimmobilienmarktes, zur Performance der Hotellerie sowie zu den relevanten makroökonomischen Faktoren, welche die Branche prägen. Daneben werden in praxisbezogenen Referaten erfolgreiche Hotelprojekte präsentiert und aufgezeigt, worauf man bei der Umsetzung achten muss. Ein weiterer Vortrag beschäftigt sich damit, wie Synergieeffekte durch den Aufbau einer Hospitality Collection genutzt werden können. Daneben widmet sich ein Programmpunkt der Umnutzung von Büroflächen zu Hospitality-Immobilien, da häufig nur so neue Beherbergungsbetriebe im innerstädtischen Bereich realisiert werden können.

Wie würden Sie die grössten aktuellen Herausforderungen im Hotelimmobilienbereich in der Schweiz umschreiben?

Nach wie vor liegen die Herausforderungen in den hohen Bau- und Betriebskosten, sowie den langen Projektlaufzeiten für Neu- und Umbauten. Die Verzögerungsmöglichkeit von Bauvorhaben durch x-beliebige Einsprachen drückt auf die Innovations- und Erneuerungsfähigkeit der Branche und stellt gegenüber dem angrenzenden Ausland zunehmend einen Wettbewerbsnachteil dar. Bei den kleineren, familiengeführten Hotels macht neben dem Fachkräftemangel v. a. die Nachfolgeregelung den Betrieben zu schaffen.

Wie lauten die Trends im Schweizer Hotelimmobilienmarkt? 

Der Schweizer Hotelimmobilienmarkt wird stark von der wachsenden Nachfrage nach mehr Hotel- und Serviced Apartment-Kapazitäten in Städten und den touristischen Hotspots beeinflusst. Daneben findet eine zunehmende Verschmelzung von Wohnen, Arbeiten und Gastronomie im Hospitality-Bereich statt. Die Verknappung von Bauland lässt die Umnutzung bestehender un- oder untergenutzter Gewerbe-Immobilien zu Hospitality-Immobilien immer attraktiver werden. 

Was erwartet die Hospitality-Branche mittelfristig betr. Hotelimmobilien, Investitionen und Hotelbetrieb?

Wir erwarten auf der einen Seite eine wachsende Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in grössere Bestandes-Hotels, Betriebe mit Erweiterungsmöglichkeit oder Hotelentwicklungsprojekte, welche in der Lage sind den Investoren eine respektable Rendite zu bieten. Andererseits wächst auch das Interesse an der Möglichkeit Hotels zu betreiben und so am aufstrebenden Schweizer Hotelmarkt zu partizipieren. 

Weshalb findet das Hotelimmobilien-Forum Schweiz ausgerechnet am 13.1.26 statt?

Dieser Termin markiert den Jahresbeginn und ist ideal, um die aktuellen Trends und strategischen Entscheidungen für 2026 zu beleuchten und Impulse für das neue Geschäftsjahr zu setzen. Ausserdem haben wir den Termin bewusst auf den Vorabend des Fachevents «Swiss Property Fair IMMO26» gelegt, damit die Teilnehmenden aus der Hospitality-Real-Estate-Branche ein fachspezifisches Warm-up erhalten.

Mit der Auswahl der Location wird ein klares Zeichen gesetzt. Zentral gelegen, bietet der Börsensaal der Alten Börse am Hauptsitz von Wüest Partner am Bleicherweg 5 in Zürich den idealen Rahmen für unsere Veranstaltung. 

Hotelimmobilien-Forum Schweiz 2026

Hotel-Immobilienform Schweiz 2026: Erfolgreiche zweite Durchführung vor vollen Rängen

Beim zweiten Hotel-Immobilienforum Schweiz in der Alten Börse in Zürich trafen sich am Dienstag 110 Hoteliers, Hospitality- und Immobilienexperten, Investoren und Zulieferer. Fazit: Hochkarätige Referenten, spannende Themen und neue Erkenntnisse zum Hotel-Immobilienmarkt. Organisiert wurde der Schweizer Fachanlass von Hotel Inside und Hotelinvest.