Hotelimmobilienforum

Die Schweizer Hotellerie erlebt seit 2023/24 eine Phase starker Nachfrage-Erholung und struktureller Verschiebungen. Nachfolgend diskutiere ich, zum Jahresausklang und als Denkanstoos zu unserem bevorstehenden Forum vom 13.1.26, drei zugespitzte Thesen, deren Realisierung unterschiedliche Folgen für Portfolio-, Entwicklungs- und Asset-Management-Strategien hat. Meine Überlegungen stützen sich auf jüngste Statistiken, Branchenanalysen und Erfahrungen aus dem eigenen Beratungsumfeld.

These 1

„Der Schweizer Markt für Hotelimmobilien wird in den kommenden Jahren deutlich an Dynamik gewinnen. Die Mittelklasse-Hotellerie gerät dabei unter Druck, da einerseits mehr Budget-Hotels bzw. Serviced-Apartments entstehen und andererseits bei Voll-Service-Hotels v. a. in die Luxushotellerie investiert wird.“

Die Schweiz verzeichnete im vergangenen Jahr einen Logiernächte-Rekord. Sowohl der robuste Binnentourismus als auch der, trotz des starken Aussenwert des Frankens, wachsende Einreiseverkehr stützen diese Entwicklung. Verbunden mit einem günstigen Zinsumfeld führt dies zu erhöhtem Investoreninteresse an Hospitality-Assets. Ähnlich wie im angrenzenden Ausland wächst besonders der Markt für Serviced-Apartments mit einer überdurchschnittlicher RevPAR- und Belegungsdynamik gegenüber den traditionellen Hotelsegmenten. 

Wir werden aber in den nächsten Jahren nicht ein flächendeckendes „Explodieren“ sehen, sondern ein segmentierter Wachstumsmarkt. An urbanen Verkehrsknoten und in Leisure-Hotspots wachsen Angebot und Investitionsvolumina. Die traditionelle Mittelklasse-Hotellerie wird folglich mit einem erhöhten Preisdruck und einer Nachfrage-Fragmentierung konfrontiert.

Für Investoren bietet die tendenziell bessere Flächenproduktivität von Serviced Apartments einen interessanten Ansatzpunkt, v.a. wenn auch das Longstay-Segment oder sowohl Business- als auch Leisure-Gäste bedient werden können. Durch eine «Premiumisierung» sind im Luxussegment zudem höhere GOP-Margins möglich. Allerdings kann auf mittel- bis langfristige Sicht in den gefragten Quartieren ein struktureller Angebotsüberhang entstehen, der auf die Preise und Auslastungen drückt. 

These 2

„Trotz knappem Bauland ist beim Markt für Hospitality-Immobilien noch längst nicht Ende der Fahnenstange. Aufgrund des anhaltenden Leerstands bei Büroimmobilien und der wachsenden Bautätigkeit bei Mix-Use-Immobilien wächst die Attraktivität für Hotels oder hotelähnliche Nutzungskonzepte.“

In mehreren Schweizer Zentren existiert ein Überangebot an Büroflächen und dementsprechend erhöhte Leerstandsraten. Teilweise sind diese Objekte noch nicht fertig ausgebaut und liegen verkehrsgünstig in Gewerbezonen, die eine Hotelnutzung zulassen. Dies eröffnet einen idealen Handlungsspielraum für die Umnutzungen zu Apartments, Hotel- oder Mixed-Use-Konzepten. Bei länger anhaltendem Leerstand wird für Objekteigentümer Ausweg über eine Hospitality-Nutzung attraktiver, auch wenn sich damit wahrscheinlich die ursprünglich anvisierten Renditen nicht erzielen lässt. Die Umnutzung ist jedoch technisch, regulatorisch und finanziell anspruchsvoll, sodass hier in erster Linie nur Marktchancen für auf solche Konversionen spezialisierte Entwickler bestehen. Neben technischen Hürden beim Brandschutz, der Fassadengestaltung und bei der Haustechnik bestehen auch wirtschaftliche Hemmnisse, wie das Fehlen von Benchmarks und Bewertungsansätzen, was letztlich zu einem erhöhten Due-Diligence-Aufwand führt. Aber mit günstigen Umnutzungskosten im Vergleich zu Neubauten und der deutlich verkürzten Markteintrittsmöglichkeit liegen die Chancen auf der Hand. 

These 3

„Sollte die hierzulande gelebte Einsprache-Kultur weiter so gelebt werden, werfen immer mehr Projektentwickler von Hotels und Resorts die Flinte ins Korn. Baueinsprachen verteuern die Vorhaben erheblich und verzögern die Projekte so lange, bis sie unter Umständen bei Realisation vom Konzept her schon wieder überholt sind.“

Studien zeigen, dass Einsprachen und Rekurse in der Schweiz eine substanzielle Hürde für Bauprojekte darstellen. Für zahlreiche Bauvorhaben werden sie als Hauptursache von Verzögerungen und Kostensteigerungen genannt. Ohne strukturelle Reformen bleiben erhebliche Einsprache-Risiken für die Investoren bestehen. Als Folge werden v. a. kapitalintensive Resort- und Grossprojekte länger verzögert oder schlussendlich gänzlich aufgegeben. Neben dem Kostenrisiko für den Bauherrn entstehen dadurch Bebauungskonzepte, die aus Gästesicht bei der Realisation zum Teil schon veraltet sind und auf der Marko-Ebene volkswirtschaftlich Opportunitäts- und Beschäftigungsverluste für die Gesellschaft. Ob die laufenden politischen Vorstösse zur Anpassung der Rechtslage, der klareren Definition von missbräuchlichen Einsprachen und der Festlegung, wer überhaupt Einsprache erheben darf, Erfolg haben werden, ist noch unklar. In jedem Fall ist eine strukturierte frühe Beteiligung der betroffenen Anspruchsgruppen ratsam und idealerweise mit einem Benefit-Sharing verknüpft.

Mein Appell an Behörden, Gemeinden und Planungsinstanzen lautet daher: Schaffen Sie transparente, zeitlich begrenzte und mediationsgetriebene Verfahren für grosse Hospitality-Projekte. Erleichtern Sie Projektentwicklungen für untergenutzte Büroflächen.

An Investoren und Entwickler geht die Empfehlung zur aktiven Segmentierung des Portfolios und zur systematischen Prüfung von Umnutzungen. Eine frühzeitige Kooperation mit betriebsstarken Operators und die Investition in flexible, modular nutzbare Konzepte, reduziert das Investitionsrisiko deutlich.

Für Betreiber lässt sich unter dem skizzierten Sachverhalt der Aufruf zur kontinuierlichen Erweiterung der Produktlinien platzieren. Dies entweder durch Serviced-Apartments oder Extended-Stay-Konzepte bzw. an den Angebotsrändern mit Budget- oder Luxushäusern. Investitionen in die digitale Distribution sind mittlerweile Standard aber eine strukturierte Weitergabe von Betriebs-Know-How hinkt dem häufig hinterher, aber gerade dies ist wichtig um Skalieren zu können und den Margendruck in der Mittelklasse-Hotellerie abzufedern.

Norbert Hörburger, im Dezember 2025